关于集团公司经营出租涉及的广州科学城商业广场a5栋部分物业市场租赁价格评估结果的公示
集团公司11月27日作出总经办会决议（〔2019〕49号），将科学城商业广场a5栋三楼、四楼部分物业以整租或散租的方式对外出租，由投策部启动租金评估、制定出租方案等前期工作。
2019年11月28日，投策部通过网络向广东德众资产评估有限责任公司、广州知融资产评估有限公司、广州中隆华资产评估有限公司三家资产评估公司发送询价函，通过三方比价的方式选定资产评估机构对广州科学城商业广场a5栋部分物业的市场租金进行评估。
经询价，广东德众资产评估有限责任公司对该项目进行资产评估的报价为9,000.00元（含税）；广州中隆华资产评估有限公司对该项目进行资产评估的报价为8,000.00元（含税）；广州知融资产评估有限公司对该项目进行资产评估的报价为8,500.00元（含税）。以上三家机构中，广州中隆华资产评估有限公司的报价8,000.00元（含税）最低，且该机构具有长期服务大型国企单位的经验。因此，投策部选定广州中隆华资产评估有限公司为广州科学城商业广场a5栋部分物业提供租金价格评估等相关服务。
根据2019年12月4日广州中隆华资产评估有限公司出具的《黄埔文化(广州)发展集团有限公司拟资产租赁涉及的广州科学城商业广场a5栋部分物业市场租赁价格资产评估报告（穗隆评报字(2019)第a045号）》，房地产租赁价格评估方法一般有市场法、收益法和成本法等三种。
报告中提到，市场法是房地产租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。市场法评估土地年租赁价格的关键是同一区域内租赁市场较活跃、可比交易案例容易搜集。本次评估对象所处区域租赁市场很活跃、可比交易案例较多，可采用市场法进行评估。此外，本次评估对象可用以租赁的时间较长且具有连续性，能在未来相当期间取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量，可采用收益法进行评估。而根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，不宜采用成本法进行评估。
广州科学城商业广场a5栋部分物业采用市场法进行评估得出评估对象广州科学城商业广场a5栋部分物业市场租赁价格三层为44元/m²•月，四层:<1000m²的部分42元/m²•月，≥1,000 m²的部分40元/m²•月。采用收益法进行评估得出评估对象的市场租赁价格三层为43.9元/m²•月，四层:<1000 m²的部分34.8元/m²•月，≥1,000m²的部分34.6元/m²•月。两种方法结果相差较近。另外，报告中揭示，由于市场法选取的租赁案例为目前公开市场上正常租赁行为结果，完全符合目前的市场行情，价格公开合理；收益法是先通过市场法测算房地产价值，再通过合理的报酬率倒算出租金价值，未来房地产租赁市场情况预测难度较大，报酬率的确定存在较大主观性，而往往未来租金预测及报酬率的确定对评估值的影响较大。因此，本次评估报告认为，市场法的评估结果更可行，本次评估选取市场法的评估结果作为本次评估的评估结果，广州科学城商业广场a5栋部分物业（建筑面积合计1,169.55m²，其中三层157.55m²、四层1,012m²）于评估基准日2019年11月29日的租赁价格为:三层:44元/m²•月，四层:<1000m²的部分42元/m²•月，≥1,000m²的部分40元/m²•月。
以上为集团公司拟经营出租涉及的广州科学城商业广场a5栋部分物业的市场租金评估结果，现予以公示，若有任何异议，请致电投策部020-31607689。
黄埔文化(广州)发展集团有限公司
2019年12月4日
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